Ο Νόμος 5221/2025 (Ν. 5221/2025, ΦΕΚ Α’ 133/2025) φέρνει νέες διαδικασίες για τη λήξη μισθώσεων και την έξωση των ενοικιαστών με τη διαταγή απόδοσης μισθίου.
Κάποιοι λένε ότι είναι πιο γρήγορη από ποτέ!
Σε αυτό το άρθρο θα μάθεις:
- Πώς λειτουργεί η νέα διαδικασία βήμα-βήμα
- Ποιες είναι οι προθεσμίες για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
- Πρακτικά παραδείγματα, πρότυπα επικοινωνίας με ενοικιαστές και πολλά άλλα!
Ας ξεκινήσουμε!
Διαταγή απόδοσης μισθίου…με μια ματιά
Μέχρι πρόσφατα, η δικαστική οδός για την ανάκτηση ενός ακινήτου μετά τη λήξη της μίσθωσης έμοιαζε με το γεφύρι της Άρτας:
Ολημερίς το χτίζαμε (με δικόγραφα), το βράδυ γκρεμιζόταν (με αναβολές).
Ο Νόμος 5221/2025 που τίθεται σε πλήρη ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026, έρχεται να αλλάξει αυτά τα δεδομένα.
Για πρώτη φορά μετά από σχεδόν 30 χρόνια, η διαδικασία της “Διαταγής Απόδοσης Μισθίου” δεν αφορά μόνο τα απλήρωτα ενοίκια, αλλά επεκτείνεται και στις περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης.
Τι σημαίνει αυτό για σένα ως ιδιοκτήτη;
Τα βασικά σημεία που πρέπει να ξέρεις είναι:
- Ψηφιοποίηση των Επιδόσεων: Τέρμα το κρυφτό με τον δικαστικό επιμελητή. Ο νόμος ενισχύει τη δυνατότητα ηλεκτρονικών κοινοποιήσεων. Αν ο ενοικιαστής δηλώνει “δεν το έλαβα”, το σύστημα πλέον έχει απαντήσεις
- Σύντμηση Προθεσμιών: Οι ημέρες αναμονής μεταξύ της εξώδικης όχλησης και της κατάθεσης της αίτησης για διαταγή απόδοσης έχουν “μαζέψει”. Στόχος είναι να μην χρειάζεται να περάσει μια ολόκληρη εποχή του χρόνου για να φτάσεις στο επόμενο βήμα
- Περιορισμός των “Τεχνασμάτων”: Ο νόμος 5221/2025 βάζει φρένο σε αβάσιμες ανακοπές που είχαν ως μοναδικό σκοπό την καθυστέρηση της εκτέλεσης για μερικούς μήνες ακόμα
Βήμα-Βήμα: Πώς θα πάρεις πίσω το ακίνητό σου (+Πίνακας)
Αν η μίσθωσή σου πλησιάζει στη λήξη της και θέλεις να κινηθείς με το νέο πλαίσιο, η διαδρομή είναι η εξής:
Η διαδικασία της Διαταγής Απόδοσης Μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης (βάσει του Ν. 5221/2025) είναι πλέον πιο τυποποιημένη και “γρήγορη”, αρκεί να τηρηθούν ευλαβικά τα παρακάτω στάδια.
Ακολουθεί η αναλυτική λίστα των ενεργειών που πρέπει να ακολουθήσεις εσύ και ο δικηγόρος σου:
1ο Στάδιο: Η εξώδικη πρόσκληση (Προειδοποίηση)
Αυτή είναι η αφετηρία της διαδικασίας. Δεν μπορείς να καταθέσεις αίτηση αν δεν έχει προηγηθεί αυτό το βήμα.
- Ενέργεια: Σύνταξη και επίδοση εξώδικης πρόσκλησης στον ενοικιαστή μέσω δικαστικού επιμελητή
- Περιεχόμενο: Στο εξώδικο δηλώνεις ρητά ότι η μίσθωση λήγει (ή έχει λήξει) και τον καλείς να αποδώσει το ακίνητο
- Κρίσιμη Προθεσμία: Πρέπει να επιδοθεί τουλάχιστον 3 μήνες πριν από την ημερομηνία που ζητάς να φύγει
2ο Στάδιο: Η περίοδος αναμονής
- Ενέργεια: Αναμονή του τριμήνου που ορίζει ο νόμος
- Στόχος: Ο νόμος δίνει αυτό το διάστημα στον ενοικιαστή ως “περίοδο χάριτος” για να βρει νέο ακίνητο και να μετακομίσει οικειοθελώς, αποφεύγοντας τα δικαστικά έξοδα
3ο Στάδιο: Η υποβολή της αίτησης
Αν το τρίμηνο παρέλθει και ο ενοικιαστής παραμένει στο ακίνητο:
- Ενέργεια: Κατάθεση αίτησης για έκδοση Διαταγής Απόδοσης Μισθίου στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου
- Ορισμός Δικηγόρου: Η Γραμματεία ορίζει αυτόματα έναν πιστοποιημένο δικηγόρο (από ειδική λίστα) ο οποίος θα ενεργήσει ως “δικαστής” για να ελέγξει την υπόθεσή σου
- Προϋπόθεση: Πρέπει να προσκομίσεις πλήρη φάκελο (μισθωτήριο, απόδειξη υποβολής στην ΑΑΔΕ, το εξώδικο που έστειλες και την έκθεση επίδοσης του επιμελητή)
4ο Στάδιο: Ο έλεγχος και η έκδοση
- Ενέργεια: Ο πιστοποιημένος δικηγόρος ελέγχει τα έγγραφα εντός 10 ημερών
- Αποτέλεσμα: Εφόσον όλα είναι νόμιμα, εκδίδει τη Διαταγή Απόδοσης. Η διαταγή αυτή αποτελεί “εκτελεστό τίτλο”, δηλαδή έχει την ισχύ δικαστικής απόφασης
5ο Στάδιο: Η κοινοποίηση στον ενοικιαστή
- Ενέργεια: Ο δικηγόρος σου παραλαμβάνει αντίγραφο της Διαταγής και τη δίνει σε δικαστικό επιμελητή για να την επιδώσει στον ενοικιαστή
- Σημασία: Από την ημέρα της επίδοσης ξεκινά η αντίστροφη μέτρηση για τις τελευταίες προθεσμίες
6ο Στάδιο: Προθεσμία για ανακοπή
- Ενέργεια: Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή εντός 15 εργάσιμων ημερών από την ημέρα που θα λάβει τη Διαταγή
- Σημείωση: Η ανακοπή δεν σταματά αυτόματα τη διαδικασία, εκτός αν ο ενοικιαστής κερδίσει προσωρινή διαταγή αναστολής από το δικαστήριο
7ο Στάδιο: Η Τελική Προθεσμία Απόδοσης (Δίμηνο)
- Ενέργεια: Αναμονή 2 μηνών από την ημέρα κοινοποίησης της Διαταγής.
- Στόχος: Ο νόμος 5221/25 δίνει αυτό το τελευταίο δίμηνο στον ενοικιαστή για να αδειάσει το ακίνητο πριν την αναγκαστική αποβολή.
8ο Στάδιο: Αναγκαστική Εκτέλεση (Έξωση)
- Ενέργεια: Αν και μετά το δίμηνο ο ενοικιαστής δεν παραδίδει τα κλειδιά, ο δικαστικός επιμελητής προχωρά στην αναγκαστική εκτέλεση (αλλαγή κλειδαριάς και απομάκρυνση πραγμάτων)
Συνοπτικό Χρονοδιάγραμμα:
- Μήνας 1-3: Εξώδικη προειδοποίηση και αναμονή
- Μήνας 4: Κατάθεση αίτησης και έκδοση Διαταγής (περίπου 15-20 μέρες συνολικά)
- Μήνας 5-6: Δίμηνη προθεσμία για αποχώρηση
Συνολικός χρόνος: Περίπου 6 μήνες από το πρώτο εξώδικο μέχρι την πλήρη ανάκτηση του ακινήτου.
Παραδείγματα εξώσεων ενοικιαστών
Κατοικία:
- Σύμβαση 3 ετών λήγει 31/12/2026
- Εξώδικη πρόσκληση στον ενοικιαστή μέχρι 30/9/2026
- Αν δεν αποχωρήσει έως 31/12/2026, αίτηση Διαταγής Απόδοσης
- Εκτέλεση και απόδοση ακίνητου έως Μάρτιο 2027
Επαγγελματικός χώρος:
- Μίσθωση από 2012, πλέον αορίστου χρόνου
- Ιδιοκτήτης θέλει πώληση
- Αποστέλλεται εξώδικη πρόσκληση
- Μετά 3 μήνες, αίτηση για Διαταγή Απόδοσης
- Αν δεν αντιδρά ο μισθωτής, εκκένωση εντός 2 μηνών από επίδοση
Δικαιώματα των ενοικιαστών
- Εγγυημένο εξάμηνο προστασίας: Από την πρώτη επίσημη ειδοποίηση (εξώδικο) μέχρι την τελική απομάκρυνση, ο νόμος του εξασφαλίζει αυτόματα τουλάχιστον 6 μήνες για να βρει νέα στέγη, χωρίς να χρειαστεί να ξοδέψει ούτε ένα ευρώ σε δικηγόρους
- Απαραβίαστη Τριετία: Η ελάχιστη 3ετής διάρκεια της μίσθωσης παραμένει ακλόνητη. Κανείς δεν μπορεί να του ζητήσει να φύγει νωρίτερα για λόγους όπως η ιδιοκατοίκηση ή η πώληση του ακινήτου
- Προστασία από αιφνιδιασμό: Οι προθεσμίες είναι πλέον σταθερές και διευρυμένες (3 μήνες προειδοποίηση + 1 μήνα για την κατάθεση αίτησης και έκδοσης Διαταγής + 2 μήνες προθεσμία εκτέλεσης), προσφέροντας αρκετό χρόνο μετεγκατάστασης
- Δικαίωμα άμυνας: Διατηρεί το δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή και ασφαλιστικά μέτρα εντός 15 εργάσιμων ημερών, αν θεωρεί ότι η απαίτηση του ιδιοκτήτη είναι παράνομη ή αν συντρέχουν σοβαροί λόγοι για περαιτέρω παράταση
- Αμεροληψία: Η διαδικασία ελέγχεται από πιστοποιημένο δικηγόρο που ορίζεται τυχαία από το κράτος, διασφαλίζοντας ότι δεν θα υπάρξουν αυθαιρεσίες από την πλευρά του ιδιοκτήτη
Ως εκμισθωτής θυμήσου:
- Το εξώδικο είναι ο φίλος σου: Μην περιμένεις να μαζευτούν 6 ενοίκια. Η διαδικασία ξεκινά με την επίσημη όχληση. Ο νόμος 5221/2025 απαιτεί ακρίβεια στις κινήσεις σου
- Ηλεκτρονική Μίσθωση (AADE): Βεβαιώσου ότι το μισθωτήριο είναι σωστά αναρτημένο. Χωρίς αυτό, ο νέος νόμος δεν μπορεί να σε βοηθήσει
- Συνεργασία με Δικηγόρο: Μπορεί ο νόμος να έγινε πιο γρήγορος, αλλά παραμένει νόμος. Μια λάθος ημερομηνία στο δικόγραφο μπορεί να σε στείλει πίσω στην αφετηρία (και κανείς δεν θέλει να ξαναπαίξει αυτό το γύρο)
Η επικοινωνία είναι το παν (+πρότυπο email και sms)
Είναι σημαντικό να θυμόμαστε:
Ο σκοπός δεν είναι ο πόλεμος.
Οι περισσότεροι ενοικιαστές είναι συνεπείς άνθρωποι που τιμούν τη συμφωνία τους.
Ο νόμος 5221/2025 δεν στρέφεται κατά του ενοικιαστή που δυσκολεύτηκε μια φορά, αλλά κατά της συστηματικής άρνησης πληρωμής που κρατάει το ακίνητό σου “όμηρο”.
Συμβουλή: Η καλή επικοινωνία πριν το εξώδικο συχνά λύνει προβλήματα που ούτε ο καλύτερος νόμος δεν μπορεί.
Ακολουθεί παράδειγμα email, συνέχισε να διαβάζεις!
Αν το ενοίκιο έχει καθυστερήσει μερικές ημέρες και δεν θέλεις να μπεις αμέσως με τις «μηχανές αναμμένες», μπορείς να στείλεις ένα μήνυμα που να δείχνει ότι είσαι ενημερωμένος χωρίς να γίνεσαι επιθετικός:
Συχνές ερωτήσεις (FAQ)
Ακολουθεί ο οδηγός FAQ για τον Νόμο 5221/2025, διαμορφωμένος ώστε να απαντά στις συνηθισμένες ανησυχίες ιδιοκτητών και ενοικιαστών με σαφήνεια και εγκυρότητα.
Όχι! Ο νέος νόμος συντομεύει τον χρόνο ανάκτησης, αλλά περιλαμβάνει ισχυρές δικλείδες ασφαλείας. Ο ενοικιαστής έχει πρακτικά ένα εξασφαλισμένο εξάμηνο από τη στιγμή που θα λάβει την πρώτη επίσημη ειδοποίηση μέχρι την πραγματική απόδοση του ακινήτου.
Η λήξη προκύπτει από τέσσερις πηγές:
– Το ιδιωτικό συμφωνητικό (αρχικό ή παράταση).
– Την ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ.
– Τον νόμο, που προβλέπει ελάχιστη διάρκεια 3 ετών για κύρια κατοικία και επαγγελματική στέγη.
– Την εξώδικη πρόσκληση (για τις παλαιές μισθώσεις αορίστου χρόνου).
Πρέπει να στείλει εξώδικη πρόσκληση μέσω δικαστικού επιμελητή. Αν η μίσθωση λήγει στην τριετία: Επίδοση τουλάχιστον 3 μήνες πριν. Αν είναι αορίστου χρόνου: Οποτεδήποτε, αλλά η διαδικασία έκδοσης διαταγής ξεκινά μόνο αφού περάσει το τρίμηνο από την επίδοση.
Σε καμία περίπτωση. Δεν μπορεί να “πετάξει έξω” κανέναν αυθαίρετα. Πρέπει να ακολουθήσει τη νομική οδό της “Διαταγής Απόδοσης Μισθίου”, η οποία είναι απλώς μια ταχύτερη δικαστική οδός που παρακάμπτει τις πολυετείς καθυστερήσεις των παλαιών δικαστηρίων.
Επειδή είναι ένας εκτελεστός τίτλος που εκδίδεται βάσει εγγράφων, χωρίς ακροαματική διαδικασία (δίκη). Είναι μια διεθνής πρακτική για αυταπόδεικτα θέματα (όπως η λήξη ενός συμβολαίου), η οποία αποσυμφορεί τη Δικαιοσύνη.
Από την 01.01.2026, τις διαταγές εκδίδουν ειδικά πιστοποιημένοι δικηγόροι. Η λογική είναι η ίδια με τη γρήγορη δημοσίευση διαθηκών από συμβολαιογράφους: λιγότερη γραφειοκρατία, μεγαλύτερη ταχύτητα.
Όχι. Ο δικηγόρος που ελέγχει τον φάκελο ορίζεται απρόσωπα από τη Γραμματεία του Δικαστηρίου μέσω ειδικού καταλόγου. Έτσι διασφαλίζεται η αμεροληψία.
– Αίτηση από τον δικηγόρο του ιδιοκτήτη.
– Έλεγχος από τον ορισθέντα πιστοποιημένο δικηγόρο (εντός 10 ημερών).
– Υπογραφή της διαταγής (με ρητή αναφορά στο δίμηνο προθεσμίας και το δικαίωμα ανακοπής).
– Δημοσίευση στο Πρωτοδικείο και έκδοση «Απογράφου».
– Επίδοση στον ενοικιαστή με εντολή απόδοσης σε 2 μήνες.
Ο νόμος εξασφαλίζει τουλάχιστον ένα πλήρες εξάμηνο:
– 3 μήνες (εξώδικη προειδοποίηση).
– 1 μήνα (έκδοση διαταγής).
– 2 μήνες (προθεσμία εκτέλεσης μετά την επίδοση).
Κάθε άλλο. Οι προθεσμίες είναι τριπλάσιες ή εξαπλάσιες σε σχέση με τις περιπτώσεις κακοπληρωτών. Επιπλέον, ο ενοικιαστής διατηρεί το δικαίωμα ανακοπής, ασφαλιστικών μέτρων και προσωρινής διαταγής αν έχει βάσιμο λόγο παράτασης.
Γιατί μια μίσθωση είναι μια συμφωνία με αρχή και τέλος. Μέχρι σήμερα, ο ιδιοκτήτης μπορούσε να εγκλωβιστεί σε δικαστικό αγώνα ετών για να πάρει πίσω το σπίτι του, ενώ ο ενοικιαστής μπορούσε να φύγει όποτε ήθελε (ακόμα και νύχτα), αθετώντας τη δική του δέσμευση. Ο νόμος επαναφέρει την ισορροπία.
Ναι. Πολλοί ιδιοκτήτες κρατούν τα σπίτια τους κλειστά από φόβο μην “εγκλωβιστούν”. Η σιγουριά ότι μπορούν να πάρουν πίσω το ακίνητό τους όταν λήξει το συμβόλαιο, θα τους παροτρύνει να τα διαθέσουν προς ενοικίαση, αυξάνοντας την προσφορά.
Όχι. Η ελάχιστη νόμιμη τριετία παραμένει απαραβίαστη. Η ιδιοκατοίκησή ως λόγος καταγγελίας πριν τη λήξη έχει καταργηθεί από το 1994.
Συμπέρασμα
Ο Νόμος 5221/2025 δεν είναι ένα εργαλείο “εξώσεων”, αλλά ένας μηχανισμός δικαιοσύνης και ταχύτητας.
Η μετάβαση της αρμοδιότητας από τις υπερφορτωμένες δικαστικές αίθουσες στους πιστοποιημένους δικηγόρους, σηματοδοτεί τη μετάβαση της ελληνικής αγοράς ακινήτων σε ένα ευρωπαϊκό μοντέλο, όπου οι συμφωνίες τηρούνται και ο χρόνος όλων γίνεται σεβαστός.
Τα βασικά συμπεράσματα που κρατάμε:
- Για τον Ιδιοκτήτη: Η ιδιοκτησία παύει να είναι “όμηρος” της γραφειοκρατίας. Πλέον υπάρχει ένας προβλέψιμος οδικός χάρτης περίπου 6 μηνών για την ανάκτηση του ακινήτου, επιτρέποντας τον σωστό προγραμματισμό
- Για τον Ενοικιαστή: Διασφαλίζεται ένα αξιοπρεπές χρονικό διάστημα (τουλάχιστον ένα εξάμηνο συνολικά) για την εύρεση νέας στέγης, χωρίς τον αιφνιδιασμό των παλαιών διαδικασιών, αλλά και με διατήρηση όλων των ένδικων μέσων προστασίας
- Για την Αγορά: Η μείωση του ρίσκου “εγκλωβισμού” αναμένεται να αποτελέσει το ισχυρότερο κίνητρο για να ανοίξουν χιλιάδες κλειστά ακίνητα, αυξάνοντας την προσφορά και εξορθολογίζοντας σταδιακά τις τιμές των ενοικίων
Σε μια χώρα όπου η ακίνητη περιουσία αποτελεί τη βάση της οικονομίας για χιλιάδες οικογένειες, ο Νόμος 5221/2025 έρχεται να εμπεδώσει το αυτονόητο:
Η μίσθωση είναι μια έντιμη συμφωνία που πρέπει να έχει σαφή αρχή, αλλά και εξίσου σαφές τέλος.
Αυτά ήταν όλα όσα πρέπει να ξέρεις για τη Διαταγή Απόδοσης Μισθίου και τις νέες διαδικασίες του Ν. 5221/2025.
Πώς σου φαίνεται αυτή η αλλαγή;
Είναι win-win για ιδιοκτήτες ακινήτων και ενοικιαστές;
Έχεις εμπειρίες από μισθώσεις που θέλεις να μοιραστείς μαζί μας;
Γράψε μας στα σχόλια παρακάτω!
Leave a Reply